相信最近刷朋友圈的朋友孩子深夜咳嗽一次，肯定被楼市回暖的消息刷屏了。中介们又开始活跃起来，天天发“售楼处爆满”“房价要涨”的动态；身边不少本来打算观望的朋友，也开始跑售楼处、看二手房，心里犯嘀咕：是不是楼市真的要触底反弹了？现在不上车，以后就买不起了？
这股回暖的势头，从官方数据里也能看出来。根据国家统计局发布的3月份70个大中城市房价数据，新房价格环比上涨的城市有14个，二手房上涨的有13个，分别比上个月增加了4个和11个。最让人关注的是，四个一线城市的二手房价格，全部由跌转涨，环比平均上涨了0.4%，这在过去几年的深度调整里，还是头一次出现。
同时，二三线城市的房价跌幅也在明显收窄。二线城市二手房环比下降0.2%，降幅比上个月收窄了0.2个百分点；三线城市下降0.4%，降幅收窄了0.1个百分点。不少业内人士都喊出了“楼市拐点已至”的口号，说四大一线城市齐涨，二三线城市马上就要转正，房价马上就要重回上涨通道了。
可事实真的如此吗？这波看似火热的回暖，到底是真正的市场反转，还是政策刺激下的昙花一现？今天咱们就不玩虚的，用最实在的数据和最通俗的话，把这件事聊得明明白白，别被短期的回暖冲昏了头脑。
01 3月楼市确实暖了！这是过去几年最好的行情
先承认一个事实：3月份的楼市，确实是过去几年里表现最好的一个月，回暖是实实在在的，不是中介吹出来的。我家楼下的中介门店，前两年冷冷清清，有时候一整天都没一个客户，中介们都在店里玩手机。可最近这一个月，门店里天天都有好几波人在看房，中介们忙得脚不沾地，连吃饭的时间都没有。有个中介跟我说，3月份他一个人就卖了3套房，比去年半年卖的都多。
数据也印证了这一点。除了前面说的房价数据，成交量也在大幅回升。3月份，北京二手房成交量突破了1.5万套，上海超过了1.8万套，深圳也接近了5000套，都是近一年来的新高。不少热门楼盘，甚至出现了排队看房、摇号选房的情况，这在以前是想都不敢想的。
更重要的是，这次回暖不是个别城市的现象，而是全国性的。不仅北上广深这些一线城市量价齐升，杭州、南京、武汉这些强二线城市，成交量也都出现了明显的上涨；就连之前跌得最惨的三四线城市，看房的人也多了不少，房价下跌的速度明显慢了下来。也正是因为这样，很多人都觉得，楼市的冬天终于过去了，春天已经来了，拐点已经到了。可如果你仔细分析一下这波回暖的原因，就会发现，事情根本没那么简单。
02 回暖不是凭空来的！全靠救市政策托底孩子深夜咳嗽一次
这波楼市回暖，根本不是市场自发的需求爆发，而是一轮接一轮的救市政策，硬生生托起来的。说白了，是政策把大家的购房需求，集中在3月份释放了出来。过去这半年，全国各地的救市政策，力度一次比一次大，几乎能出的牌都出了。首先是房贷利率，现在全国首套房的平均利率已经降到了3.2%，创下了历史新低。以前房贷利率最高的时候有6%以上，现在3.2%的利率，贷款100万，30年下来，利息能省将近60万，这可不是一笔小数目。
然后是首付比例，绝大多数城市都已经把首套房的首付比例降到了15%，交换的一天有的城市甚至降到了10%。以前买一套100万的房子，首付要30万，现在只要15万，门槛直接降了一半，很多本来凑不够首付的刚需，现在也能上车了。
还有限购政策，现在除了北上广深这几个一线城市，全国其他城市都已经全面放开了限购，想买几套买几套。就连最坚挺的上海，也在逐步松绑限购，非户籍人口的社保要求从3年降到了1年，很多以前没有购房资格的人，现在也能买房了。
除此之外，不少城市还启动了存量房收储政策，政府出钱把开发商卖不掉的房子收过来，转化成保障房。这样一来，既能消化掉市场上的库存，又能在短期内稳定房价，一举两得。正是这一系列的政策组合拳，把积压了好几年的刚需购房需求，一下子给释放了出来。大家都觉得，现在政策这么好，利率这么低，是买房的好时机，所以都集中在3月份出手了，才造成了这波楼市回暖的景象。
03 别被回暖冲昏头！三个硬伤不解决，拐点根本没来
虽然3月份的楼市数据很好看，但我还是要给大家泼一盆冷水：这只是短期的政策刺激效应，根本不是什么楼市拐点。只要下面这三个硬伤没有解决，房地产市场调整的大趋势，就不会改变。
第一，房价收入比依然高得离谱，泡沫还没挤干净
第一个最核心的问题，就是现在的房价，依然远远脱离了普通人的购买力，泡沫还很大。通常来说，夜夜躁爽日日躁狠狠躁视频合理的房价收入比应该在6-8之间，也就是一个家庭不吃不喝6-8年，能买得起一套房子。可现在咱们国家，二三线城市的房价收入比是20-25，一线城市更是达到了40以上。这意味着孩子深夜咳嗽一次，一个普通家庭，要不吃不喝二三十年甚至四五十年，才能买得起一套当地的普通商品房。
就拿北京来说，五环以内一套100平米的房子，动辄就要五六百万，就算夫妻俩每个月赚三万块，不吃不喝也要十几年才能买得起，更别说还要养孩子、还房贷、应付日常开销了。现在北京、上海、深圳的房价，已经排进了全球最贵房价的前五名，这么高的房价，早就超出了当地居民的承受能力。这么大的泡沫，不可能一直存在，迟早要回归合理区间。指望一线城市的房价还能大幅上涨，根本就是不现实的事情。
第二，居民收入增长放缓，根本撑不起高房价
第二个问题，就是现在大家的收入增长越来越慢，赚钱越来越难，根本撑不起这么高的房价。这几年，相信所有人都有切身体会：钱越来越难赚了。上班的怕裁员降薪，很多公司都在缩编减员，能保住工作就不错了，更别说涨工资了；做生意的怕没生意，实体店、电商都不好做，很多老板辛辛苦苦干一年，最后还不如打工赚得多。
大家对未来的收入预期，也变得越来越谨慎。以前大家觉得，只要努力工作，收入就会越来越高，所以敢贷款买房、敢超前消费；可现在，谁也不知道明天会不会失业，所以大家都开始勒紧裤腰带过日子，减少非必要的开支，更不敢轻易背上几十年的房贷。
现在上海的二手房市场，成交量的70%以上都是300万及以下的房子，贵一点的房子根本卖不动。这就说明，现在能买得起房的，只有那些预算有限的刚需，改善型和投资型的需求，几乎都消失了。而且现在的刚需买房也越来越理性，不会像以前那样脑子一热就上车，都会反复对比，量力而行。没有了收入的支撑，房价根本不可能持续上涨。
第三，老龄化越来越严重，未来买房的人只会越来越少
第三个长期存在的问题，就是中国已经进入了深度老龄化社会，未来的购房需求只会越来越少，不会越来越多。数据显示，现在我国60岁以上的老年人口已经超过了3.1亿，预计到2030年，这个数字会超过4亿。这些老年人，基本都有自己的房子，根本不需要再买房。而作为购房主力军的年轻人，数量却在逐年减少：90后有1.75亿人，00后只有1.45亿人，比80后少了整整一个亿。
更重要的是，现在城里的年轻人，很多都不需要自己买房了。他们的父母、爷爷奶奶，大多都有一两套房子，以后这些房子都会留给他们。一个年轻人，以后可能会继承两三套房子，根本不需要再自己花钱买。
一边是老年人越来越多，不需要买房；一边是年轻人越来越少，也不需要买房。未来的购房需求，只会越来越萎缩，房子只会越来越过剩。在供大于求的情况下，房价怎么可能会持续上涨呢？
04 救市的真正目的，从来不是让房价大涨
看到这里，可能很多人会问：既然拐点没到，那国家为什么还要出台这么多救市政策？其实大家都误解了救市的目的，国家出台这些政策，从来不是为了让房价大涨，而是为了“稳房价、稳预期”。
房地产行业关联着上下游几十个产业，牵扯着几千万人的就业，还关系到金融系统的稳定。如果房价在短期内大幅下跌，会对整个经济和社会造成巨大的冲击，这是谁都不想看到的。所以救市政策的目的，是为了避免房价出现断崖式下跌，让房地产市场软着陆，而不是让房价重回上涨通道。
等这波政策的热度过去，积压的刚需需求释放完了，楼市很快就会恢复到原来的调整状态。未来的房地产市场，会慢慢去投机化、去泡沫化，最终回归居住属性。房子就是用来住的，不是用来炒的，这一点永远不会变。
说到底，现在的楼市回暖，只是政策刺激下的短期现象，根本不是什么拐点。对咱们普通人来说，如果是真正的刚需自住，现在利率低、首付低，遇到合适的、性价比高的房子，可以考虑入手，毕竟买房是为了住，不用太纠结短期的涨跌。但如果是抱着投资的想法，想靠买房赚钱，那还是趁早打消这个念头吧。未来的房子，只会越来越不值钱，再也不是稳赚不赔的投资品了。与其把一辈子的积蓄都砸在房子上，不如多存点现金，提升自己的能力，过好当下的日子，这才是最实在的。